Audiência de conciliação é dispensável em ação de despejo por falta de pagamento

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Como muitos ainda se recordam, a nossa Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991) decorreu de ampla consulta à sociedade, contemplando, de forma ponderada, as demandas tanto dos locadores como dos locatários.

Desde então, praticamente 26 anos se passaram sem que a Lei sofresse grandes mudanças em suas normas, tendo suportado somente pequenas e pontuais alterações, que não alteraram significativamente sua aplicação, podendo o diploma legal ser considerado bastante atual e equilibrado, atendendo sobremaneira a sua finalidade.

Uma das razões de seu êxito certamente consiste na heterodoxia de suas normas, já que a Lei do Inquilinato estabelece regras tanto de direito material quanto de direito processual, muitas das quais, inclusive, vieram a ser contempladas em outros ordenamentos jurídicos.

Contudo, independentemente de seu sucesso até o presente momento, é certo que os novos tempos que vêm com a aprovação do Novo Código de Processo Civil representam desafios na sua interpretação e aplicação.

Neste sentido, conciliar a aplicação do Novo CPC, com a não tão nova lei locatícia importa em vários questionamentos e nos apresenta diversos desafios que devem ser enfrentados. Com efeito, uma das dúvidas mais elementares (e também das mais importantes) surge na análise da aplicação do lei processual à ação de despejo por falta de pagamento, quando nos perguntamos se seria dispensável a realização da audiência de conciliação ou mediação prevista no artigo 334, do Novo CPC, ao referido procedimento especial. Assim, veja-se a redação da norma processual:

“Art. 334. Se a petição inicial preencher os requisitos essenciais e não for o caso de improcedência liminar do pedido, o juiz designará audiência de conciliação ou de mediação com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, devendo ser citado o réu com pelo menos 20 (vinte) dias de antecedência.

A resposta a esta indagação certamente passa pela análise de dispositivos de ambas as leis e de sua sistemática como um todo, mas, em especial, deve ser analisada diante do disposto pelos artigos 9º, III e 62, incisos I e II, da Lei das Locações, que assim prevêem:

“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.”

“Art. 62º Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito.

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa”

Deste modo, verifica-se, com clareza, a natureza processual em relação à dinâmica dos atos a serem praticados pelo autor e pelo réu, com a fixação expressa de prazo para a emenda da mora, sob pena de concretizar ao rescisão contratual. Ou seja, foi arquitetada pela lei uma solução breve e eficiente, que, assemelhada mais a um procedimento executório do que propriamente a uma ação de conhecimento, priorizou, sobretudo, o cumprimento da obrigação contratual. Não por outro motivo, até o presente momento tais disposições recebem elogios de significativa parte da doutrina.

Não obstante, o Novo CPC determina no artigo 1046, §2º, a exceção quanto às disposições especiais previstas em outras leis, que deve ser sopesada neste caso:

“Art. 1.046. Ao entrar em vigor este Código, suas disposições se aplicarão desde logo aos processos pendentes, ficando revogada a Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973.”

(…)

“§ 2º Permanecem em vigor as disposições especiais dos procedimentos regulados em outras leis, aos quais se aplicará supletivamente este Código.”

Como se observa, portanto, ainda que se suscite qualquer dúvida quanto à desnecessidade da realização da audiência prevista no art. 334 do novo código, é certo que a própria letra da lei não deixa espaço para dúvidas quando, diante de casos como o presente, determina explicitamente a aplicação do novo código apenas de forma suplementar, ou seja, tão somente quando evidenciada lacuna na Lei naturalmente aplicável ao caso, poderá ser obedecido o regramento do Novo CPC.

Na hipótese, contudo, não existe qualquer omissão na Lei de Locações, mas simplesmente, opção legislativa pela celeridade e pela exequibilidade da dívida, diante do fato da maioria das ações de despejo por falta de pagamento serem propostas quando a dívida é carregada por uma substancial certeza, e quando a urgência do cumprimento do despejo deve ser tratada como o bem jurídico maior a ser tutelado.

Assim, após detida análise, cotejando os dois diplomas legais, conclui-se, com razoável certeza, que nas ações de despejo por falta de pagamento é prescindível a realização da audiência de conciliação ou mediação, devendo o feito ser norteado pelo disposto na Lei 8.245/91, sem que seja necessária a aplicação de qualquer regra do Novo CPC referente ao novo rito comum, sendo impositiva sua aplicação tão somente no que tange às suas disposições gerais, mesmo assim, sempre de forma supletiva.

Por Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário.

Fonte: Revista Consultor Jurídico, 17 de abril de 2016, 7h30